Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Rechtsfragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sind für die Betroffenen in der Regel von erheblicher Bedeutung: Für den Immobilieneigentümer geht es um erhebliche Werte, für den Mieter um sein tägliches Wohnumfeld, für den Inhaber einer selbstgenutzten
Eigentumswohnung meist um beides.

Im Mietrecht sind einerseits die Interessen des Vermieters als Eigentümer einer Immobilie zu berücksichtigen, der diese zur Wertschöpfung nutzen will, und ein erhebliches Interesse am Werterhalt oder Wertzuwachs hat. Aus diesem Grunde gibt das Mietrecht dem Vermieter diverse Möglichkeiten an die Hand, die Miete zu erhöhen, die Mietsache zu modernisieren und für die Einhaltung seiner Interessen und der Interessen eventueller Mitbewohner zu sorgen. Auf der anderen Seite schützt das Gesetz die Interessen der Mieter, da die Wohnung zu den existenziellen Grundrechten und Bedürfnissen des Menschen gehört. Daneben ist der Vermieter verpflichtet, bei Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen und Modernisierungen strenge Formvorschriften einzuhalten, um dem Mieter seine Entscheidungen transparent mitzuteilen.

Die Einzelheiten des Mietrechts sind gesetzlich nicht vollständig geregelt. Hier hat die Rechtsprechung gerade in den letzten Jahren viele Einzelheiten scheinbar allgemeingültig entschieden und dadurch einerseits für Klarheit in vielen Punkten, andererseits jedoch auch für eine gewisse Verwirrung gesorgt. Da die allgemein veröffentlichten Entscheidungen nur zu Einzelfällen ergangen sind, ist eine Verallgemeinerung nur bedingt möglich. Es kommt stets auf die konkrete Ausgestaltung im Einzelfall, insbesondere den jeweils zugrunde liegenden Mietvertrag an.

Umfasst werden vom Mietrecht sämtliche Mietverträge, also sowohl Wohn- als auch Gewerberaummietverhältnisse, jedoch auch die Mietverhältnisse beweglicher Sachen (z. B. Leasingverträge über Kfz).

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Beziehungen einzelner Wohnungseigentümer untereinander und zu ihrer Verwaltung geregelt. Das WEG dient ebenfalls dem Ausgleich gegenläufiger Interessen, und zwar sowohl hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums, als auch des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus geht es insbesondere auch um die Verursachung und die Verteilung der Kosten, wie auch um Regelungen darüber, in welcher Art und Weise und welchem Umfang der Einzelne sein Eigentum und das Gemeinschaftseigentum nutzen darf.

Die Wohnungseigentümergemeinschaften regeln ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Da den Gemeinschaften ein großer – gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer – Gestaltungsspielraum zur Verfügung steht, ist es ausgesprochen wichtig, bereits im Vorfeld einer Eigentümerversammlung seine rechtlichen Möglichkeiten zu erkennen und eine entsprechende Taktik zu entwickeln, um im Rahmen der Eigentümerversammlung ein unter Berücksichtigung der eigenen Ziele akzeptables Ergebnis zu erreichen.

Der Gesetzgeber hat das Wohnungseigentumsrecht 2008 gravierend umgestaltet. Den Eigentümergemeinschaften steht nunmehr das Recht zu, Kosten abweichend von ihren Teilungserklärungen angemessener zu verteilen. Während bisher grundsätzlich eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen galt, die nur einstimmig geändert werden konnte, kann nunmehr mit Mehrheit eine abweichende Verteilung der Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen angemessen Maßstab beschlossen werden. Bei Instandhaltungen kann im Einzelfall die Kostenverteilung so gestaltet werden, dass derjenige, dem die Maßnahme einen größeren Vorteil bringt, auch mit höheren Kosten belastet wird. Da die Prozesskosten durch die gesetzliche umgestaltung ebenfalls erheblich gestiegen sind, ist es umso wichtiger, frühzeitig außerprozessuale Lösungen innerhalb der Gemeinschaft zu finden.

In der Kanzlei ist Michael Minnerop Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.